A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel.

São atos de averbação de informações que alteram a situação do imóvel ou das pessoas a que o imóvel se vincula, por exemplo, o Habite-se, que é expedido pela Prefeitura Municipal, as mudanças de nome, as modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio etc.

Como é feito?
O proprietário do imóvel deve comparecer ao cartório de registro de imóvel onde está situada a sua propriedade, munido dos documentos necessários (veja abaixo a lista para cada tipo de averbação). Se todas as informações e documentações estiverem corretas, o registrador irá realizar o procedimento de alteração no registro ou na matrícula do imóvel.

Documentos Necessários:
Alteração de Razão Social

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) com qualificação completa da empresa e do representante, CPF, profissão, endereço, estado civil, com firma reconhecida, e indicação do número da matrícula;
• Contrato social e alteração contratual, devidamente arquivada (registrada) na Junta Comercial e/ou publicada no diário oficial ou certidão de registro civil (quando sociedade não comercial).

Averbação de Logradouro

• Requerimento solicitando a atualização do logradouro e indicando o número da matrícula, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida;
• Declaração da Prefeitura Municipal constando o nome da rua descrita na matrícula e o nome atual, citando a lei que a criou.

Averbação de Cadastro Municipal

• Requerimento solicitando a averbação de cadastro municipal e indicando o número da matrícula, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida;
• Declaração original da Prefeitura Municipal constando o número do cadastro e o número da matrícula.

Averbação de Cancelamento de Cláusula Resolutiva

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, qualificação do(a) esposo(a) e regime de casamento), com firma reconhecida;
• Termo de quitação com a firma reconhecida por autenticidade do credor acompanhado de documentação hábil que comprove poderes para o cancelamento do ônus.

Averbação de Cancelamento de Hipoteca/Alienação Fiduciária

• Requerimento firmado pelo proprietário ou interessado (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil) com firma reconhecida;
• Autorização de cancelamento outorgada pelo credor (BANCO) ou seu sucessor, constando dados da matrícula, número do registro e declaração de quitação, se assinada por representante legal, a autorização deve estar acompanhada de prova de representação (procuração por instrumento público), com firma reconhecida por autenticidade, acompanhado de documentação hábil que comprove poderes para o cancelamento do ônus.

Averbação de Cancelamento de Penhora

• Certidão da sentença judicial determinando o cancelamento;
• Recolhimento dos emolumentos;
• Mandado Judicial.

Averbação de Cancelamento de Usufruto (por óbito ou renúncia)

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) ou interessado(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida;
• Caso os proprietários não estejam qualificados corretamente na matrícula deverá ser averbada previamente a qualificação (CPF, casamento, regime de bens) com a apresentação da cópia autenticada dos documentos;
• Guia do ITCD;
• Certidão de óbito (cópia autenticada) ou escritura pública de renúncia de usufruto;

Averbação de Casamento

• Requerimento solicitando a averbação de casamento, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, qualificação do(a) esposo(a) e regime de casamento), com firma reconhecida;
• Certidão de casamento (original ou cópia autenticada).

Averbação de Construção

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; e casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), mencionando o valor da construção, com firma por autenticidade;
• Certidão de habite-se da Prefeitura Municipal;
• CND do INSS;

Se o empreendimento for realizado no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: declaração de enquadramento emitida pela Caixa Econômica Federal.

Observação: a rua de localização da construção deve conferir com a mencionada na descrição da matrícula, caso contrário será solicitada a certidão de logradouro do município.

Averbação de Demolição

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do(a) esposo(a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida;
• Certidão de demolição da Prefeitura Municipal;
• CND do INSS.

Averbação de Pacto Antenupcial

• Requerimento solicitando a averbação de pacto antenupcial e indicando a matrícula, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, qualificação do(a) esposo(a) e regime de casamento), com firma reconhecida;
• Certidão de pacto antenupcial registrado expedida pelo Registro de Imóveis (caso o pacto tenha sido registrado em outro ofício).

Averbação de Qualificação

• Requerimento solicitando a averbação de qualificação e indicando a matrícula, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, qualificação do(a) esposo(a) e regime de casamento), com firma reconhecida;
• Cópia autenticada do CPF (ou comprovante da situação cadastral emitido pela Receita Federal) e do RG.

Averbação de Separação e/ou Divórcio

• Requerimento solicitando a averbação de separação/divórcio, firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, qualificação do(a) esposo(a) e regime de casamento), com firma reconhecida;
• Certidão de casamento atualizada (máximo 90 dias) contendo a averbação da separação/divórcio (original ou cópia autenticada).

Desmembramento

• Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) (com qualificação completa, CPF, profissão, endereço, estado civil; se casado, com qualificação do (a) esposo (a) e indicação do regime de casamento), com firma reconhecida (art. 814,I, CN);
• Se na matrícula do imóvel os proprietários não estiverem qualificados corretamente, previamente ao desdobro deverá ser averbada a qualificação, para isso será necessária a apresentação da cópia autenticada do CPF, RG, declaração de profissão e endereço, acompanhado da certidão de casamento;
• Certidão de aprovação da Prefeitura Municipal;
• Memorial descritivo das áreas desdobradas/remanescentes;
• Mapa assinado pelo engenheiro e pelos proprietários;
• ART acompanhada do comprovante de pagamento;
• se na matrícula mãe houver construção edificada ela deve ser mencionada no memorial descritivo;
• Exemplar de contrato padrão de promessa de compra e venda, ou de cessão ou de promessa de cessão que constará obrigatoriamente os requisitos do artigo 26 da mesma lei;
• As seguintes certidões, conforme Lei nº 6.776/79, art. 18:

1. Título de propriedade ou certidão da matrícula;
2. Histórico vintenário acompanhado da certidão vintenária;
3. CND federal, estadual e municipal;
4. Certidão de ações reais referente ao imóvel;
5. Certidão negativa de ações penais contra o patrimônio e administração pública;
6. Certidão de protesto dos cartórios no prazo de 10 anos;
7. Certidão de ações civis pessoais relativas ao loteador pelo período de 10 anos (Justiça Federal e Justiça Estadual);
8. Certidão de ônus reais relativos ao imóvel;
9. Certidão de ações penais contra o loteador (Justiça Federal e Justiça Estadual).

Observação: Se alguma das certidões judiciais for positiva, apresentar: certidão narrativa e petição inicial da ação; declaração do loteador de que tal ação não tem referência com o imóvel onde será feita o desmembramento.

Georreferenciamento

1. Requerimento, firmado pelos interessados (com firma reconhecida), em que conste a indicação do número da matrícula/transcrição do imóvel, bem como a solicitação de retificação da descrição do imóvel para inserção de coordenadas georreferenciadas e certificação do INCRA, nos termos da Lei nº 10.267/01 e Decreto nº 4.449/02, devendo ser assinado também pelo cônjuge, salvo quando casados sob o regime da separação voluntária de bens (tratando-se de bem particular);

Observação: A qualificação das partes deverá estar completa (inclusive representantes, se houver), nos termos do Provimento nº 61/2017, de 17 de outubro de 2017,  da Corregedoria Nacional de Justiça, com os seguintes itens:

a) nome completo de todas as partes, vedada a utilização de abreviaturas;

b) número do CPF ou CNPJ;

c) nacionalidade;

d) estado civil, existência de união estável e dados do(a) companheiro (a) (caso não possuir deverá ser informada a não existência)

e) filiação;

f) profissão;

g) domicílio e residência;

h) endereço eletrônico (caso não possuir deverá ser informada a não existência);

2. Memorial e mapa fornecidos pelo SIGEF com a certificação de que a poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra poligonal constante do cadastro georreferenciado do INCRA, e que o memorial atende às exigências técnicas, em atendimento ao § 5º do art. 176 da Lei 6.015/73;

3. Memorial e mapa elaborados pelo responsável técnico, contendo medidas, confrontações e as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, assinados pelos interessados, pelo responsável técnico e pelos confrontantes (firmas reconhecidas);

4. ART/RRT/TRT, quitado – prova de anotação da responsabilidade técnica;

5. CCIR mais recente, devidamente quitado (artigo 633 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul);

6. Prova de quitação do imposto sobre a propriedade territorial rural – ITR: Fotocópia autenticada dos pagamentos dos ITR's dos cinco últimos exercícios ou certidão negativa de débito de imóvel rural expedida pela Secretaria da Receita Federal (Art. 639, Consolidação Normativa Notarial e Registral do Rio Grande do Sul);

7. Declaração dos proprietários e responsável técnico, com suas firmas reconhecidas, responsabilizando-se sob as penas da lei, não haver conversão de posse em domínio, nem apropriação da propriedade de terceiros, em atendimento ao disposto no artigo 613, parágrafo único, da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul;

8. Nos casos em que o imóvel a ser retificado fizer divisa com bens públicos de uso comum do povo, tais como vias públicas (estrada, rua, travessa e similares) ou correntes ou depósitos hídricos (rio, sanga, arroio, lago, mar e similares), apresentar anuência ou declaração dos proprietários e responsável técnico, com suas firmas reconhecidas, de que a medição respeitou plenamente as divisas com as áreas e faixas de domínio de imóveis públicos, em atendimento ao disposto no artigo 616, § 3º, da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul.

9. Lançamento das informações pelo profissional técnico no SIG-RI, conforme determinação do art. 343-G, do Provimento 149 do CNJ, os profissionais técnicos qualificados devem inserir diretamente no SIG-RI as coordenadas geodésicas dos imóveis que passam pelo procedimento de georreferenciamento.

Observação: para os imóveis rurais cujas poligonais foram certificadas pelo INCRA, as coordenadas geodésicas devem ser importadas ao SIG-RI diretamente do Sigef.

10. O Recibo de inscrição do Cadastro Ambiental Rural (CAR), que deve ser emitido pelo órgão ambiental competente (art. 29 da Lei 12.651/2012 e art. 440-AS do Provimento 149 do CNJ).

OBSERVAÇÃO: A listagem de documentos não é definitiva, pois após a análise dos documentos e a situação jurídica de cada caso, poderá haver complementação.

Usucapião Extrajudicial - Documentação

VERIFICAR DOCUMENTOS DESCRITOS NOS PROVIMENTOS 65/2017, 149/2023 AMBOS DO CNJ E ART. 216-A DA LEI 6.015/73

1. Requerimento do interessado, assinado com firma reconhecida
- se for casal, ambos deverão requerer.
- devem estar representados por advogado.

1.1 - O requerimento deverá conter:
a) Qualificação completa do(s) requerente(s) – nome, estado civil, regime de bens, profissão, residência (endereço pessoal), número do CPF e de documento de identidade;
b) Descrição do imóvel;
c) Modalidade de usucapião e sua base legal; 
d) origem e as características da posse; 
e) existência de edificação; 
f) nome e estado civil de todos os possuidores anteriores (no caso de soma de posse); 
g) número da matrícula ou transcrição ou informação de que não se acha matriculado; 
h) valor venal atribuído ao imóvel;
i) Endereço em que o advogado receberá intimações, bem como e-mail; e
j) Nomes e endereços de titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, que não tenham assinado o memorial e a planta, para emissão de notificação.

2 – Documentos a serem apresentados:
a) Procuração outorgada ao Advogado, com firma reconhecida, com poderes especiais para fins de usucapião extrajudicial.
b) Ata Notarial com a qualificação completa das partes, bem como do proprietário registral, atestando: a descrição do imóvel; tempo e características da posse; forma de aquisição da posse; modalidade de usucapião pretendida e sua base legal; número de imóveis atingidos e sua localização; valor venal do imóvel; outras informações que o Tabelião julgar necessário, declarações de testemunhas, imagens do local, e consignação ao final de cientificação das partes de que a ata notarial não tem valor como confirmação ou estabelecimento de propriedade, servindo apenas para instrução de requerimento extrajudicial de usucapião.
c) Planta e memorial descritivo com assinatura reconhecida por autenticidade ou semelhança, do profissional legalmente habilitado, requerentes e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapindo e na matrícula dos imóveis confinantes. Além dos dados usuais, a planta e o memorial deverão indicar os imóveis confrontantes e seus respectivos proprietários.
d) ART ou RRT - prova de anotação de responsabilidade técnica, com assinatura reconhecida do responsável técnico.
e) Justo título e/ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.
f) Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente – em nome do(s) requerente(s) e do(s) proprietário(s) tabular(es) e dos demais possuidores (em caso de soma de posse), expedidas nos últimos 30 dias.
g) Certidão positiva ou negativa de registro do imóvel (a ser extraída no Cartório da circunscrição do imóvel e nos Cartórios das circunscrições que anteriormente tiveram a competência) a respeito de haver, ou não, registro daquele imóvel.
h) Certidões dos imóveis lindeiros para verificação de quem sejam os titulares de direitos reais e de outros direitos.
i) Todos os documentos que possam comprovar de alguma forma a posse exercida pelo requerente.
j) Certidão dos órgãos Municipais ou Federais, demonstrando a natureza urbana ou rural do imóvel, expedida até 30 dias antes do requerimento.
k) certidões negativas fiscais em nome dos requerentes.

2.1 IMÓVEL RURAL
Tratando-se de pedido de usucapião de imóvel rural, ao final do procedimento será necessário o georreferenciamento do imóvel (artigo 4, V, do Provimento 65/2017 do CNJ) e a apresentação dos documentos mencionados no artigo 19 do Provimento 65/2017 do CNJ ou artigo 416 do provimento 149/2023 do CNJ, quais sejam:
a) recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR;
a)    CCIR mais recente, quitado;
b)    certificação do INCRA que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante no seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende as exigências técnicas, conforme legislação aplicável.

OBS.1: Os documentos oferecidos em cópias deverão ser declarados autênticos no requerimento pelo advogado.
OBS.2: A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo que será autuado pela serventia de registro de imóveis. Portanto, o requerimento e documentos deverão ser organizados e apresentados conforme esta listagem ou nos termos dos artigos 400 e 401 do Provimento 149/2023 do CNJ.
OBS.3: A documentação deverá ser apresentada pelo advogado dos requerentes, o qual receberá todas as notificações da serventia de registro de imóveis.
OBS.4: Será realizada a conferência da documentação, e caso necessário, será solicitada a complementação ou modificação dos documentos apresentados.
OBS.5: Eventuais cópias apresentadas deverão estar separadas e identificadas como tais.
OBS.6: Todos os documentos deverão ser apresentados no mesmo formato, ou seja, não devem ser apresentados comprovantes de pagamento ou notas fiscais em tamanho menor do que folha A4 e se apresentados no balcão de atendimento da serventia, todos deverão estar assinados fisicamente ou acompanhados do manifesto de assinatura.
OBS.:7: A eventual inconsistência e desordem na apresentação dos documentos vai ocasionar impugnação e negativa do processamento do pedido.

Quanto custa?
O preço é tabelado por lei em todos os cartórios do País. Para verificar os valores, consulte Tabela de Emolumentos.

Fontes: https://www.anoreg.org.br/site/atos-extrajudiciais/registro-de-imoveis/registro/

https://www.anoreg.org.br/site/atos-extrajudiciais/registro-de-imoveis/averbacao/